Документи для продажу будинку з ділянкою
Оновлено
Коротка відповідь
Для продажу будинку нотаріусу потрібні документи про право на будинок і на земельну ділянку, а якщо право зареєстроване лише в БТІ до 2013 року, ще й підтвердження цієї реєстрації. БТІ за вашим замовленням проводить технічну інвентаризацію, щоб зафіксувати фактичну площу і склад будинку перед угодою, і видає довідку з паперового архіву про право. Чи потрібен новий техпаспорт саме для вашої угоди, уточніть у нотаріуса.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Чому угода з будинком зривається в день підписання
Типова історія з області: завдаток за хату в райцентрі вже взято, а в кабінеті нотаріуса покупець порівнює свідоцтво девʼяностих років із тим, що бачив на ділянці. У свідоцтві будинок на 64 кв. м і сарай, а насправді є ще кухня-прибудова, засклена веранда і жила мансарда. Нотаріус перевіряє, що саме належить продавцю, за документами про право або за Державним реєстром речових прав (Порядок вчинення нотаріальних дій), тож прибудову без оформленого права в договір не впишуть. Звіряти папери з фактом варто ще до оголошення про продаж.
Три речі, які варто перевірити заздалегідь
- Чи є будинок і ділянка в Державному реєстрі. Якщо право на будинок зареєстроване в БТІ до 1 січня 2013 року і в реєстрі його немає, нотаріусу крім документа про право потрібні відомості про таку реєстрацію. Нотаріус може запитати архів сам, але це додає часу. Простіше взяти довідку про право власності наперед.
- Документи на землю. Будинок продають разом з ділянкою, тож нотаріус перевірятиме і її, зокрема за Державним земельним кадастром. Якщо ділянки в кадастрі немає, це окрема робота із землевпорядником, і її краще не залишати на останній тиждень.
- Чи збігаються площі і склад будівель. Покладіть поруч документ про право, старий техпаспорт і порівняйте з тим, що стоїть на ділянці: прибудови, гараж, літня кухня, мансарда.
Коли свіжий техпаспорт справді допомагає
Закон дозволяє замовити технічну інвентаризацію за бажанням власника (стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Для продавця вона корисна, коли будинок змінювався з часу останніх обмірів або коли покупець хоче бачити актуальний план. Строку дії техпаспорта закон не встановлює, тож старий документ не «прострочується» сам собою: детальніше у статті скільки діє техпаспорт.
Важливо розуміти межу: технічний паспорт фіксує склад і площу на дату обстеження, але не підтверджує право власності. Якщо обміри покажуть добудову, якої немає в документах, спершу її доведеться оформити. З чого почати, пояснює стаття добудова не в документах.
Податок з продажу і оцінка
Коли продаж будинку оподатковується, нотаріус посвідчує договір лише з документом про сплату податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни договору, але не нижче оціночної вартості, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу (той самий Порядок вчинення нотаріальних дій). Податковий кодекс передбачає і продаж житла без податку, тому спершу спитайте нотаріуса, чи стосується податок вашого будинку з ділянкою. Якщо так, оцінку будинку можна замовити в БТІ.
Перед виїздом обмірника
Обмір роблять на ділянці, у присутності замовника або уповноваженої ним особи; лише за фото чи кресленнями обстеження не проводять (Порядок технічної інвентаризації). Відімкніть усе, що є на садибі: горище, льох, гараж, літню кухню. Якщо ви вже живете в іншому місті, договір може підписати представник за довіреністю. День виїзду погодьте за номером +38 096 820 22 29.
Питання і відповіді
Чи можна продати будинок, якщо веранди немає в документах?
Будинок продається в тому вигляді, в якому право на нього підтверджене документами. Веранду без оформленого права в договір не включити, а чи посвідчить нотаріус угоду за такої різниці, вирішує нотаріус.
Будинок оформлений у 1998 році і його немає в Дії. Це перешкода для продажу?
Ні, право, зареєстроване в БТІ до 2013 року, чинне. Нотаріусу потрібне підтвердження цієї реєстрації, тому довідку з архіву БТІ краще взяти до угоди.
Чи обовʼязково робити новий техпаспорт для продажу?
Закон не робить технічну інвентаризацію обовʼязковою для продажу, її замовляють за бажанням власника. Чи потрібен техпаспорт саме для вашої угоди, уточніть у нотаріуса.
Я за кордоном. Хто може бути присутнім під час обміру?
Обстеження проводять у присутності замовника або уповноваженої ним особи. Договір на інвентаризацію може підписати ваш представник за довіреністю.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012