Документи для продажу будинку з ділянкою: що перевірить нотаріус

Продаж приватного будинку складніший за продаж квартири: у вас два об’єкти нерухомості замість одного, а будинок за роки життя часто «обростає» прибудовами. Нижче перелік того, що перевіряє нотаріус, і порада, з чого почати, щоб угода не зірвалась у день підписання. Якщо продаєте квартиру, дивіться окрему статтю: документи для продажу квартири. Стан на листопад 2026 року.

Будинок і земля продаються разом

Договір купівлі-продажу житлового будинку укладають письмово і посвідчують у нотаріуса (стаття 657 Цивільного кодексу).

За статтею 377 Цивільного кодексу і статтею 120 Земельного кодексу разом з правом на будинок до покупця одночасно переходить право на ділянку під ним без зміни цільового призначення. Якщо ділянка належить продавцю, умова про її одночасний перехід є істотною умовою договору. Нотаріус роз’яснює сторонам ці норми під час посвідчення.

Звідси головне правило: документи мають бути в порядку і на будинок, і на землю.

1. Документи на будинок

Нотаріус посвідчує угоду за умови подання документа, що посвідчує право власності, або за даними Державного реєстру речових прав, якщо право зареєстроване без видачі документа (підпункти 1.1 і 1.2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій). Для приватного будинку це найчастіше договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності або їх дублікати.

Право до 2013 року. Якщо право на будинок зареєстроване лише в БТІ, до документа про право додають документ про реєстрацію в БТІ (підпункт 1.6). Нотаріус може запитати відомості сам, але це додає часу. Варіанти: довідка БТІ про право власності або реєстрація права в Державному реєстрі до угоди (чи потрібна перереєстрація).

Старий сільський будинок. Для будинків, закінчених до 5 серпня 1992 року на територіях, де вели погосподарський облік, право, яке раніше не реєстрували, можна зареєструвати за випискою з погосподарської книги і документом на землю. Технічна інвентаризація для такої реєстрації не обов’язкова (стаття 31 Закону про державну реєстрацію прав).

Документи загубились. Що робити, описано в статті документи на житло згоріли або загубились.

2. Документи на земельну ділянку

• документ про право на ділянку: державний акт, договір, свідоцтво або запис у Державному реєстрі;
• витяг з Державного земельного кадастру про ділянку: нотаріусу його подають обов’язково, а відомості з нього вносять у текст договору (підпункт 3.3);
• кадастровий номер: якщо ділянку ніколи не вносили до кадастру, займіться цим заздалегідь, бо це окрема процедура із землевпорядником.

Нотаріус також перевіряє обмеження (обтяження) ділянки, наприклад охоронні зони чи сервітути, і зазначає їх у договорі (підпункт 1.8). Після продажу вони не зникають, тож покупець отримує ділянку разом з ними.

3. Чи збігаються документи з фактом

Це найчастіша причина затримок. Порівняйте площу і склад будівель у документах з тим, що є на ділянці: прибудова, мансарда, гараж, літня кухня. Право на неузаконену добудову не виникло, тож продати її як частину будинку не вийде. Що робити в такому разі: добудова, веранда, мансарда не в документах.

Якщо будинок у спільній власності кількох людей, продаж частки має свої правила: будинок на двох власників.

4. Згода другого з подружжя

Якщо будинок або ділянка є спільною сумісною власністю подружжя, згода другого з подружжя на договір, що потребує нотаріального посвідчення, має бути письмовою і нотаріально посвідченою (частина третя статті 65 Сімейного кодексу). Будинок і ділянка могли бути набуті в різний час, наприклад ділянку приватизували до шлюбу, а будинок добудували в шлюбі, тож режим власності перевіряють для кожного об’єкта окремо.

5. Заява щодо прав дітей

Продаючи будинок разом із ділянкою, продавець подає одну заяву на обидва об’єкти: чи мають малолітні або неповнолітні діти, недієздатні чи обмежено дієздатні особи право користування цим майном (підпункт 1.7). У приватних будинках часто роками зареєстровані родичі з дітьми, тому перевірте це заздалегідь. Якщо власником або співвласником є дитина, перед угодою потрібні додаткові погодження: перелік уточніть у нотаріуса.

6. Оцінка і податок

Для будинку з ділянкою стаття 172 Податкового кодексу має важливу деталь: ділянка під будинком і господарські будівлі на ній входять до того самого об’єкта (пункт 172.1). Тому пільга діє на будинок разом із землею: дохід не оподатковується, якщо це перший такий продаж за рік і майно у вашій власності понад три роки (для успадкованого майна умова про три роки не діє).

Якщо пільга не застосовується, податок рахують з ціни договору, але не нижче оціночної або ринкової вартості, визначеної за правилами оцінки (пункт 172.3). Нотаріус посвідчить угоду лише з документом про сплату податку на доходи фізичних осіб (підпункт 1.15), а документи про оцінку самої ділянки вимагає у випадках статті 13 Закону «Про оцінку земель» і статті 172 Податкового кодексу (підпункт 1.9).

Ваш конкретний випадок розрахує нотаріус. Київське обласне БТІ проводить оцінку нерухомості: [ціна уточнюється].

7. Технічний паспорт

Технічний паспорт не підтверджує право власності, і для самого продажу технічна інвентаризація не обов’язкова. Обов’язковою її робить стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» в інших ситуаціях: наприклад, перед реєстрацією права на будинок, утворений поділом чи виділом частки, або перед прийняттям в експлуатацію після реконструкції. Добровільно техпаспорт роблять, коли будинок змінювався, а також коли його попросили нотаріус, покупець чи банк. Про строк дії старого техпаспорта: скільки діє техпаспорт.

Чекліст продавця будинку

З чого почати

За кілька тижнів до пошуку покупця перевірте три речі: чи є будинок і ділянка в Державному реєстрі, чи є ділянка в кадастрі, чи збігаються документи з фактом. Якщо десь розрив, почніть з нього. Документи для техпаспорта і інших послуг БТІ: перелік документів, адреси відділень: мапа відділень. Київське обласне БТІ виготовляє технічний паспорт на будинок, строк: [термін уточнюється]. Питання до візиту: +38 096 820 22 29.