Документи на нерухомість для продажу, купівлі, дарування і спадщини

Будь-яка угода з нерухомістю в Україні проходить через нотаріуса, і саме він перевіряє документи. Найчастіше угоди гальмуються не через покупця, а через документи продавця: право, зареєстроване лише на папері до 2013 року, площа в документах не збігається з фактичною, немає оцінки. Цей розділ бази знань Київського обласного БТІ допоможе підготуватися заздалегідь.

Головне правило: нотаріус і реєстр

Стаття 657 Цивільного кодексу вимагає нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, квартири чи іншого нерухомого майна. Нотаріус одночасно з посвідченням угоди реєструє перехід права в Державному реєстрі речових прав: одночасність нотаріальної дії і державної реєстрації є однією із засад реєстрації за статтею 3 Закону №1952-IV.

Якщо державну реєстрацію права власності проведено без видачі паперового документа, нотаріус підтверджує право за даними реєстру, отриманими напряму (підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій).

Право до 2013 року

До 1 січня 2013 року право власності реєстрували бюро технічної інвентаризації, переважно на паперових носіях. Закон визнає ці права дійсними, якщо реєстрацію провели за законодавством того часу (частина третя статті 3 Закону №1952-IV). Мін’юст наголошує, що держава не зобов’язує таких власників переносити право до Державного реєстру, а для прав, оформлених до 2013 року, така реєстрація безоплатна (роз’яснення на kmu.gov.ua).

Для угоди це означає дві речі. Нотаріус додає до справи документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності за старими правилами (підпункт 1.6 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій). А реєстратор, який реєструє право покупця, похідне від права до 2013 року, запитує потрібні відомості в БТІ, якщо їх немає в реєстрах і документи не подали (пункт 3 частини третьої статті 10 Закону №1952-IV). Запит займає час, тому довідку з архіву краще мати заздалегідь.

Що з цим робити і як отримати довідку з архіву, пояснює розділ Право власності і архів БТІ. Київське обласне БТІ готує довідку про право власності на майно, зареєстроване до 01.01.2013.

Коли потрібен технічний паспорт

Стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» перелічує випадки обов’язкової технічної інвентаризації. Для угод найважливіші:

• перед реєстрацією права на об’єкт, що утворився внаслідок поділу, об’єднання або виділу частки (наприклад, поділ будинку між співвласниками або спадкоємцями);
• перед прийняттям в експлуатацію після реконструкції, реставрації або капітального ремонту;
• на підставі судового рішення.

В інших випадках інвентаризацію проводять за бажанням власника. Це має сенс, коли площа або планування змінилися, а покупець чи банк хочуть бачити актуальні дані. Для поділу будинку Порядок технічної інвентаризації окремо регулює визначення технічної можливості поділу або виділу: зокрема, потрібна згода всіх співвласників (пункт 150), а частини одного приміщення не можуть належати до різних новоутворених об’єктів (пункт 156).

Київське обласне БТІ виготовляє техпаспорт на квартиру і на будинок. Ціна і строк: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].

Оцінка нерухомості

Оцінка потрібна там, де є податок. Для купівлі-продажу базу податку рахують не нижче оціночної вартості (стаття 172 Податкового кодексу), тому нотаріус перевіряє електронну довідку про оціночну вартість або звіт про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку. Дарування на користь резидента з правила про документ про сплату податку виключене (підпункт 1.15 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій). Для спадщини все залежить від ступеня споріднення: розрахунок пояснено в статті про спадщину нижче.

Київське обласне БТІ проводить оцінку нерухомості. Вартість: [ціна уточнюється], строк: [термін уточнюється].

Спадщина

Головне тут не пропустити шість місяців на прийняття спадщини (стаття 1270 Цивільного кодексу), а потім отримати свідоцтво, без якого право на нерухомість не зареєструють (стаття 1297). Строки, документи спадкодавця, архів БТІ і податок зібрані в статті Спадщина на квартиру або будинок: документи.

Короткий чек-лист перед угодою

Покроковий перелік для продавця: документи для продажу квартири і будинку з ділянкою. Співвласникам: будинок на двох власників. Запитання щодо документів БТІ: +38 096 820 22 29.