Які документи потрібні для продажу квартири у 2026 році

Договір купівлі-продажу квартири укладається письмово і підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 657 Цивільного кодексу). Тому перелік документів фактично визначає Порядок вчинення нотаріальних дій, глава 2 розділу II «Посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна». Нижче перелік для продавця з поясненнями, де можуть виникнути затримки.

1. Документ про право власності

Нотаріус посвідчує угоду за умови подання документів, що посвідчують право власності на квартиру (підпункт 1.1). Право може підтверджувати, зокрема, один з таких документів або його дублікат (підпункт 1.2):

• нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, ренти, довічного утримання;
• свідоцтво про право на спадщину;
• свідоцтво про право власності, зокрема видане після приватизації;
• договір про виділення частки в натурі (поділ) або рішення суду;
• інші документи, перелічені в підпункті 1.2.

Якщо державну реєстрацію права провели без видачі документа, нотаріус підтверджує право за даними Державного реєстру речових прав, до якого має прямий доступ.

2. Якщо право зареєстроване в БТІ до 2013 року

Права, що виникли до 1 січня 2013 року і були зареєстровані за тодішніми правилами, закон визнає дійсними (частина третя статті 3 Закону №1952-IV). Але якщо такого права немає в Державному реєстрі, нотаріусу крім правовстановлюючого документа потрібен документ, що підтверджує тодішню реєстрацію права власності (підпункт 1.6). Виняток: коли відомості є в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, архівній складовій Державного реєстру.

Для квартири, приватизованої в 1990 роках, це зазвичай відомості з архіву БТІ. Якщо документи неповні чи суперечливі, нотаріус може сам запитати потрібну інформацію в організації, яка їх видавала. Щоб не затягувати угоду, довідку краще замовити заздалегідь: Київське обласне БТІ готує довідку про право власності на майно, зареєстроване до 01.01.2013. Вартість: [ціна уточнюється], строк: [термін уточнюється].

3. Згода другого з подружжя

Квартира, набута під час шлюбу, є спільною сумісною власністю подружжя, якщо інше не встановлено договором або законом (частина третя статті 368 Цивільного кодексу), навіть коли в документах записаний лише один з них. Тоді на продаж потрібна згода другого з подружжя, викладена письмово і посвідчена нотаріально (частина третя статті 65 Сімейного кодексу). Якщо подружжя розлучилось, а майно не поділили, питання згоди варто обговорити з нотаріусом наперед.

4. Заява щодо прав дітей і недієздатних осіб

У квартирі можуть бути зареєстровані діти чи інші члени сім’ї, які мають право нею користуватися. Тому продавець письмово заявляє, чи є в малолітніх і неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб права користування квартирою, а нотаріус може додатково витребувати документи для перевірки (підпункт 1.7).

5. Оцінка і податок

Спершу з’ясуйте, чи виникає податок узагалі. Один продаж житла за рік не оподатковується, якщо квартира у вашій власності понад три роки; для успадкованої квартири строк значення не має (пункт 172.1 Податкового кодексу). Дохід від другого такого продажу за рік оподатковується за ставкою 5 відсотків, від третього і наступних за ставкою 18 відсотків (пункт 172.2); до податку на доходи додається військовий збір.

Базу рахують з ціни договору, але не нижче оціночної вартості з Єдиної бази даних звітів про оцінку або ринкової вартості зі звіту оцінювача (пункт 172.3). Коли податок треба сплатити, нотаріус посвідчує договір лише з документом про сплату (підпункт 1.15) і перевіряє:

• електронну довідку про оціночну вартість, її реєстраційний номер і дату; або
• звіт про оцінку, зареєстрований в Єдиній базі даних звітів про оцінку, і дані оцінювача.

Якщо потрібна оцінка, Київське обласне БТІ проводить оцінку нерухомості: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].

6. Обтяження і заборони

Якщо на квартиру накладено нотаріальну заборону відчуження або вона в іпотеці, договір посвідчується за згодою кредитора, крім випадків, коли закон забороняє відчуження (підпункт 1.10). Перевірте це до пошуку покупця.

7. Технічний паспорт: коли він потрібен

Серед документів про право власності в підпункті 1.2 техпаспорта немає. Обов’язкова технічна інвентаризація потрібна у випадках статті 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема перед реєстрацією права на квартиру, що утворилася внаслідок поділу, об’єднання або виділу частки. В інших випадках інвентаризацію проводять за бажанням власника.

Коли це варто зробити: якщо планування змінювалося, площа в документах розходиться з фактичною або покупець хоче бачити актуальний план і площу. Київське обласне БТІ виготовляє техпаспорт на квартиру і проводить технічну інвентаризацію квартир: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].

Чек-лист продавця

Ширше про угоди і спадщину: у розділі Угоди і спадщина. Питання щодо архіву і довідок: +38 096 820 22 29.