Спадщина на квартиру або будинок: строки і документи з БТІ

Спадщина на квартиру чи будинок складається з двох частин: прийняти спадщину вчасно і отримати свідоцтво про право на спадщину, на підставі якого право реєструють за спадкоємцем. Друга частина часто затягується через документи спадкодавця, особливо коли будинок у Київській області оформлювали ще до 2013 року і право існує лише в паперовому архіві БТІ.

Що варто знати на старті

Спадкоємцю не треба самостійно доводити, що квартира чи будинок належали спадкодавцю, якщо право записане в Державному реєстрі речових прав: нотаріус перевіряє реєстр сам. Складніше, коли спадкодавець отримав житло давно, наприклад у порядку приватизації чи за договором 1990 років, і після 2013 року з ним не вчиняли жодних дій. Тоді право існує лише в документах на папері та в архіві БТІ, і саме на цьому етапі справа найчастіше зупиняється.

Строки

Місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця. Якщо воно невідоме, то місцезнаходження нерухомого майна або його основної частини (стаття 1221 ЦК). Саме там ведеться спадкова справа.

Свідоцтво про право на спадщину

Спадкоємець, який прийняв спадщину, може отримати свідоцтво; відсутність свідоцтва не позбавляє його права на спадщину (стаття 1296 ЦК). Але для нерухомості та іншого майна, що підлягає державній реєстрації, звернутися за свідоцтвом до нотаріуса обов’язково (стаття 1297 ЦК). У сільських населених пунктах це може зробити уповноважена посадова особа органу місцевого самоврядування.

Якщо спадщину прийняли кілька спадкоємців, свідоцтво видається кожному з них із зазначенням часток інших. Що робити з будинком, який після цього має кількох власників, пояснює стаття будинок на двох власників.

Документи про право спадкодавця

Нотаріус видає свідоцтво на майно, що підлягає державній реєстрації, після подання документів, які посвідчують право власності спадкодавця (підпункт 4.18 пункту 4 глави 10 розділу II Порядку). Якщо до складу спадщини входить нерухомість, нотаріус отримує інформацію з Державного реєстру речових прав напряму (підпункт 4.21).

Типові ситуації:

1. Право є в Державному реєстрі. Нотаріус бачить його в реєстрі, проблем із документами зазвичай немає.
2. Право зареєстроване в БТІ до 2013 року і в реєстрі його немає. Таке право дійсне (частина третя статті 3 Закону №1952-IV), але потрібні відомості з паперового архіву БТІ. Мін’юст нагадує, що під час реєстрації такого права реєстратор зобов’язаний сам запитати в БТІ потрібну інформацію, якщо заявник не подав документи (роз’яснення від 03.12.2025). Щоб не чекати, можна заздалегідь замовити довідку про право власності на майно, зареєстроване до 01.01.2013 у Київському обласному БТІ: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].
3. Документів немає взагалі або архів втрачено. Нотаріус роз’яснює спадкоємцю процедуру вирішення питання в суді (підпункт 4.21). Мін’юст також вказує на суд як шлях, якщо архів БТІ знищено або він залишився на тимчасово окупованій території.

Видачу свідоцтва можуть відкласти на строк до одного місяця, якщо нотаріус витребовує відомості чи документи в інших осіб (підпункт 4.15). Якщо на майно накладено арешт, видача свідоцтва зупиняється до його зняття (підпункт 4.20).

Технічна інвентаризація для спадщини

Порядок технічної інвентаризації прямо згадує спадщину: серед документів, які замовник надає виконавцю, є запит нотаріуса у разі оформлення спадщини на об’єкт (пункт 14). Тобто замовити інвентаризацію може і спадкоємець, ще не маючи свідоцтва, якщо нотаріусу бракує актуальних даних про об’єкт. Обстеження проводять у присутності замовника або його представника, тож доступ до всіх приміщень треба забезпечити.

Окремий випадок: поділ будинку між спадкоємцями або виділ частки. Перед реєстрацією права на новоутворений об’єкт технічна інвентаризація обов’язкова (пункт 3 частини другої статті 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Але поділ можливий не завжди: Порядок технічної інвентаризації вимагає згоди всіх співвласників, а садибний будинок дозволяє поділити, лише якщо він складається з двох або більше окремих будинків (пункти 150 і 152).

Київське обласне БТІ проводить технічну інвентаризацію житлових будинків і квартир: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].

Податок і оцінка спадкового майна

Ставку визначає стаття 174 Податкового кодексу:

Нульова ставка діє також для деяких інших категорій, наприклад для осіб з інвалідністю I групи і дітей-сиріт (підпункт 174.2.1). З доходу, оподаткованого за нульовою ставкою, військовий збір не сплачується.

Від ставки залежить і оцінка: для спадщини, що оподатковується за нульовою ставкою, обов’язкової оцінки закон не вимагає (стаття 7 Закону «Про оцінку майна»). Якщо ставка 5 або 18 відсотків, нотаріус підкаже, яка оцінка потрібна. Київське обласне БТІ проводить оцінку нерухомості: [ціна уточнюється], [термін уточнюється].

Що зробити зараз

1. Звернутися до нотаріуса за місцем відкриття спадщини протягом шести місяців.
2. Зібрати документи на квартиру чи будинок спадкодавця.
3. Якщо право зареєстроване лише в БТІ до 2013 року, замовити довідку з архіву.
4. Якщо будинок ділять або він змінювався, замовити технічну інвентаризацію за запитом нотаріуса.

Більше про угоди з нерухомістю: у розділі Угоди і спадщина. Підказати, які документи з архіву БТІ потрібні саме вам, можемо за телефоном +38 096 820 22 29.