Документи для продажу виробничої будівлі
Оновлено
Коротка відповідь
Договір продажу виробничої будівлі нотаріус посвідчує за документом про право власності або за відомостями Державного реєстру речових прав, а повноваження того, хто підписує від підприємства, перевіряє за його документами. Технічну інвентаризацію перед продажем замовляють за бажанням, найчастіше тоді, коли склад будівлі в документах не збігається з тим, що стоїть на ділянці. Для права, зареєстрованого лише на папері до 2013 року, БТІ видає довідку з архіву.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Хто продає і де гальмує угода
Цех, склад чи ферму в районах області продає здебільшого підприємство, фермерське господарство або людина, яка колись викупила майстерню в колгоспу. Будівлі перебудовували не раз, а папери розкидані: правовстановлюючий документ у директора, технічний паспорт двадцятирічної давності в бухгалтерії, документи на землю в землевпорядника. Покупець на місці бачить прибудований тамбур і побутовий блок, а в документах їх немає, і угода зупиняється.
Перевірте до нотаріуса
- Право в реєстрі. Якщо право виникло до 1 січня 2013 року і відтоді з будівлею нічого не оформлювали, у реєстрі його може не бути. Нотаріус тоді долучає документ про реєстрацію за правилами того часу (Порядок вчинення нотаріальних дій). Довідку про право власності з архіву БТІ можна замовити заздалегідь.
- Що саме продається. Комплекс, зареєстрований як один обʼєкт, і окрема будівля в його складі не те саме. Якщо покупцеві потрібен лише склад з бази, спершу комплекс ділять, а це окрема процедура, описана на сторінці документів для реєстрації права.
- Земля. Документи на ділянку під будівлею потрібні для технічної інвентаризації (Порядок технічної інвентаризації, пункт 14), а покупця вони цікавлять не менше, ніж стіни.
- Адреса. Документи про присвоєння адреси, якщо їх немає в Реєстрі будівельної діяльності, теж подаються до БТІ. У старих документах адреса бази часто записана по-різному.
Податки продавця
Перевірка податку на доходи фізичних осіб, обчисленого не нижче оціночної вартості, стосується продавця фізичної особи у випадках, визначених Податковим кодексом. Для такого продавця оцінку варто замовити до дати угоди. Коли продає підприємство, які документи про податки потрібні, вирішують нотаріус і бухгалтер. Якщо продавець підприємець і будівля працювала в його діяльності, теж порадьтеся з бухгалтером до угоди.
Коли інвентаризація має сенс
Закон не вимагає нового техпаспорта для кожного продажу: у такому разі інвентаризацію проводять на бажання замовника (стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Вона виправдана, коли покупець або його банк хоче бачити актуальні площі, коли будівлю перебудовували або коли старого техпаспорта немає зовсім. Фахівцю потрібен доступ до всіх приміщень обʼєкта, включно із зданими в оренду, тож попередьте орендарів.
Державне чи комунальне майно
Якщо будівля на балансі державного чи комунального підприємства, до БТІ подаються документи про право підприємства управляти обʼєктом. Технічний паспорт опише будівлю на дату обстеження, а посвідчить угоду і зареєструє право покупця нотаріус.
Питання і відповіді
Чи потрібен новий техпаспорт для продажу складу?
Закон не встановлює строку дії техпаспорта і не вимагає нового для кожного продажу. Його замовляють, якщо будівля змінювалась або актуальних площ хоче покупець, банк чи нотаріус.
Право на цех оформлене в 2005 році, у реєстрі його немає. Це проблема?
Право, зареєстроване до 2013 року, чинне. Нотаріус долучить документ про ту реєстрацію, тому довідку з архіву БТІ краще замовити до угоди.
Хто підписує договір продажу від імені підприємства?
Керівник або інша особа, повноваження якої випливають зі статуту, рішення власників чи довіреності. Ці повноваження перевіряє нотаріус, тож підготуйте рішення про продаж заздалегідь.
Чи можна обстежити лише частину комплексу?
Порядок технічної інвентаризації називає обʼєктами і окремі виробничі будівлі, і їх комплекси, тож обстежують той обʼєкт, який зареєстрований або утворюється. Якщо комплекс записаний як один обʼєкт, у практиці БТІ інвентаризують його повністю, а окрему будівлю після поділу; що це означає для вашої бази, уточніть у відділенні.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012