Документи для продажу нежитлового приміщення
Оновлено
Коротка відповідь
Нотаріус посвідчує продаж нежитлового приміщення, коли бачить документ про право власності продавця або запис у Державному реєстрі речових прав. Право, оформлене в БТІ до 2013 року, підтверджують довідкою з паперового архіву, а свіжий технічний паспорт продавець замовляє за бажанням, щоб покупець побачив фактичну площу. Якщо продає фізична особа, нотаріус ще перевірить сплату податку на доходи.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Хто продає і на чому зупиняється угода
Магазин на першому поверсі житлового будинку, офіс у бізнес-центрі, СТО у прибудові: такі приміщення найчастіше продають ФОП і ТОВ, які закривають напрям або переїжджають. Покупець теж бізнес, і в нього є бухгалтер, юрист, іноді банк. Кожен з них читає документи по-своєму, тому угода частіше відкладається через розбіжності в паперах, ніж через ціну.
Типова ситуація: у договорі купівлі 2008 року одна площа, у податковій звітності інша, а фактично приміщення давно поділене перегородками. Покупець просить пояснити різницю, юрист покупця просить свіжі документи, і угода стоїть.
Чим раніше продавець сам подивиться на свої документи очима покупця, тим менше сюрпризів буде в останній тиждень перед підписанням. Почніть з простого: зберіть усе, що є на приміщення, в одну папку і порівняйте площі та адреси.
Площа: звірте до того, як знайшли покупця
Технічний паспорт показує склад приміщення, його фактичну площу і технічний стан на день обстеження. Серед підстав для технічної інвентаризації закон називає і бажання замовника (ст. 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Для продавця магазину чи офісу це спосіб заздалегідь побачити, яку площу і які приміщення фіксує документ, і не пояснювати розбіжності вже за столом у нотаріуса.
Строку дії технічний паспорт не має, але він описує обʼєкт на дату обстеження. Якщо після нього були перегородки, прибудова чи обʼєднання з сусіднім приміщенням, потрібна повторна інвентаризація. Детальніше у статті «Скільки діє техпаспорт».
Право до 2013 року
Чимало магазинів і офісів купили ще у 2000-х, і право на них записане лише в реєстрових книгах БТІ. Воно чинне, але нотаріус посвідчить продаж лише разом з документом, що підтверджує ту реєстрацію (Порядок вчинення нотаріальних дій, глава 2 розділу II). Юрист покупця зазвичай просить цей документ першим, тож замовте довідку з архіву ще до переговорів про ціну. Як це працює, пояснює стаття «Довідка про право власності».
Коли продавець фізична особа, нотаріус перевіряє сплату податку на доходи з ціни договору, але не нижче оціночної вартості, у випадках, які визначає Податковий кодекс. Для цього в Єдиній базі даних звітів про оцінку має бути електронна довідка про оціночну вартість або звіт оцінювача. Чи стосується це вашої угоди, нотаріус скаже, коли побачить документи.
Що перевірити перед візитом
- Хто підписує договір з БТІ: власник особисто чи представник за довіреністю. Для ТОВ це зазвичай директор або уповноважена особа.
- Чи є доступ до всіх приміщень, включно з підсобками, складом, санвузлом. Обстеження лише за фото чи кресленнями не допускається.
- Чи збігається адреса в документах з фактичною: приміщення в будинку з кількома входами часто мають різні адреси в різних паперах.
- Які документи потрібні вашій бухгалтерії після робіт. Договір на технічну інвентаризацію укладається завжди, решту уточніть у відділенні.
Межі БТІ
БТІ не реєструє права і не посвідчує договори. Техпаспорт описує приміщення, але власника не визначає. Чи потрібен він вашій угоді, вирішує нотаріус, тож спитайте його першим. Ціну обміру для вашого приміщення назвуть за телефоном +38 096 820 22 29.
Питання і відповіді
Чи обовʼязковий техпаспорт для продажу нежитлового приміщення?
Ні, перед продажем інвентаризацію замовляють за власним бажанням. Чи потрібен техпаспорт саме для вашої угоди, уточніть у нотаріуса, який її посвідчує.
Приміщення куплене у 2005 році, у Дії його немає. Це проблема для продажу?
Право, зареєстроване в БТІ до 1 січня 2013 року, чинне. Для угоди знадобиться документ, що підтверджує таку реєстрацію, наприклад довідка з паперового архіву БТІ.
Площа в договорі і фактична різна. Що робити?
Замовте технічну інвентаризацію: вона зафіксує фактичну площу на дату обстеження. Різницю краще побачити до того, як покупець почне перевіряти документи.
Хто від ТОВ може укласти договір з БТІ?
Договір підписує власник або уповноважена особа. Якщо підписує не керівник, потрібна довіреність.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012