Документи для реєстрації права на нежитлове приміщення

Типові ситуації

Найчастіше реєстрація права на нежитлове приміщення стає питанням не після купівлі, а після змін. Великий офіс ділять на два, щоб здавати окремим орендарям. Два сусідні приміщення обʼєднують під один магазин. Співвласники вирішують розійтись і виділяють свої частки. У кожному з цих випадків зʼявляється новий обʼєкт, і право на нього треба зареєструвати.

Офіс на 120 квадратних метрів, поділений на два по 60, для закону вже не той самий обʼєкт: обидві нові частини обмірюють до реєстрації, як вимагає ст. 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Поки характеристик і адреси кожної частини немає в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), реєстратор у реєстрації відмовить (Порядок державної реєстрації речових прав, п. 54). Тож власник, у якого вже чекають два орендарі, спершу домовляється з БТІ, а до реєстратора йде з готовими матеріалами.

Чи можна поділити саме ваше приміщення

Вимоги до нежитлових приміщень і їх груп записані в Порядку технічної інвентаризації (пп. 153 і 155). Кожна частина після поділу має бути ізольованою сукупністю цілих приміщень з окремим виходом на сходову клітку, у коридор або на вулицю. Одне приміщення не може опинитися у двох нових обʼєктах, а всі приміщення, включно з тамбуром і санвузлом, мають кудись увійти (пп. 156 і 157). Висновок про технічну можливість поділу дають лише за згодою всіх співвласників (п. 150) і не дають, якщо до складу обʼєкта входить щось збудоване без дотримання будівельних вимог (п. 147).

Порядок дій

1. Замовте в БТІ визначення технічної можливості поділу, обʼєднання чи виділу. Замовником є власник або всі співвласники (п. 145).
2. Оформіть договір про поділ чи виділ частки в натурі. Якщо домовитись не вдалося, підставою буде рішення суду.
3. Замовте технічну інвентаризацію нових обʼєктів, і кожне нове приміщення отримає свої площі й характеристики.
4. Подайте документи державному реєстратору.

Якщо приміщення в державній чи комунальній власності, а замовник підприємство, яке ним управляє, до БТІ потрібні документи про право управляти обʼєктом.

Реєстратор попросить документ про право на вихідне приміщення, якщо це право ще не записане в Державному реєстрі речових прав. До БТІ варто взяти те, що є про сам обʼєкт: документи про присвоєння адреси, про зміну призначення, наявну проєктну документацію. Якщо договір підписує не власник і не керівник, знадобиться довіреність.

Плануйте послідовність заздалегідь. Орендарям, які чекають окремі приміщення, краще одразу пояснити порядок: спершу домовленість співвласників, потім інвентаризація і реєстрація права на кожне нове приміщення.

Права до 2013 року

У ТОВ і підприємців, що купили приміщення у 2000-х, право часто записане лише в паперових книгах БТІ. Переоформлювати його держава не змушує (розʼяснення Мінʼюсту), але перед поділом вихідне приміщення однаково треба підтвердити. Загублений або зіпсований документ про таке право справу не зупиняє: реєстратор може провести реєстрацію за відомостями архівних носіїв БТІ (Порядок державної реєстрації речових прав, п. 53). Більше у статті «Чи потрібна перереєстрація».

Типові помилки

• Почати поділ фізично, з перегородками і окремими входами, раніше, ніж домовились співвласники. Тоді документи доводиться підганяти під уже зроблене.
• Не забезпечити доступ. Під час обстеження потрібен доступ до всіх приміщень обʼєкта, тож домовтеся з іншим співвласником і орендарями заздалегідь.
• Не перевірити адреси. Реєстратор перевіряє адресу нового обʼєкта в ЄДЕССБ, тому розбіжності краще зʼясувати до подання.

Що робить БТІ і чого не робить

БТІ дає висновок про можливість поділу, проводить технічну інвентаризацію і видає технічний паспорт на кожен новий обʼєкт, а також довідку з архіву про права до 2013 року. Реєструє право державний реєстратор, не БТІ. Чи потрібні у вашому випадку додаткові документи, уточніть у відділенні до початку робіт.