Документи на спадщину на квартиру
Оновлено
Коротка відповідь
Свідоцтво про право на спадщину на квартиру видає нотаріус, коли бачить документ, що посвідчує право власності спадкодавця, або запис у Державному реєстрі речових прав. Якщо квартиру оформили в БТІ до 2013 року і в реєстрі її немає, знадобляться відомості паперового архіву БТІ. Новий технічний паспорт потрібен не завжди: інвентаризацію під спадщину роблять за запитом нотаріуса, який замовник приносить до БТІ.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Коли йдеться про квартиру мами чи тата, документи зазвичай шукають у шафі, якої давно ніхто не відкривав. Часто квартиру приватизували в 1990-х роках, свідоцтво пожовкло, а спадкоємці живуть у Києві чи за кордоном і приїжджають на кілька днів. Ось що допоможе пройти цей шлях без зайвих поїздок.
Спершу нотаріус, потім БТІ
Спадкову справу відкриває нотаріус, і саме там вирішують, яких документів бракує. Про шестимісячний строк і решту дат читайте в статті про спадщину на нерухомість. Коли квартира є в Державному реєстрі речових прав, нотаріус бачить запис сам. Коли її там немає, він попросить свідоцтво про приватизацію, договір купівлі чи інший документ, на підставі якого батьки стали власниками (Порядок вчинення нотаріальних дій). Технічний паспорт до цієї розмови не замовляйте: можливо, вистачить старого.
Квартира, оформлена до 2013 року
Свідоцтво про приватизацію без запису в реєстрі не робить квартиру «нічиєю»: реєстрація в БТІ до 1 січня 2013 року чинна, переоформлювати її держава не змушує (розʼяснення Мінʼюсту). Нотаріусу лише потрібне підтвердження цієї реєстрації. Його дає довідка про право власності з паперового архіву БТІ. Якщо батьківське свідоцтво зникло разом зі старими речами, архів часто єдине місце, де записано, кому належала квартира.
Коли потрібна технічна інвентаризація
Нотаріус дає запит, якщо в справі немає актуальних даних про квартиру: старий техпаспорт загубився або планування давно інше. З цим запитом замовник іде до БТІ (Порядок технічної інвентаризації, п. 14). Обмірник працює в самій квартирі, у присутності замовника або його представника, і має пройти всі кімнати. Якщо ви далеко, домовтеся, хто з рідних відкриє двері. Хто зі спадкоємців підписуватиме договір, вирішіть до дзвінка у відділення.
Частки і оцінка
Кілька спадкоємців
Брати й сестри часто хочуть «оформити кожен свою кімнату». Так не вийде: до поділу квартира лишається одним обʼєктом, а кожен спадкоємець отримує частку в праві на неї. Поділити квартиру на дві можна лише тоді, коли кожна частина буде ізольованою, з цілими житловими кімнатами, власною кухнею й санвузлом та окремим виходом на сходову клітку чи в коридор (Порядок технічної інвентаризації, п. 152). У типовій двокімнатній квартирі це рідко можливо, тому частіше домовляються про викуп частки чи продаж. Якщо хтось із рідних живе в квартирі, попросіть його бути вдома в день обстеження.
Чи потрібна оцінка
Звіт про оцінку квартири знадобиться лише тому спадкоємцю, чия спадщина оподатковується за ненульовою ставкою. Якщо ставка нульова, обовʼязкової оцінки стаття 7 Закону «Про оцінку майна» не передбачає. Яка ставка у вашому випадку, скаже нотаріус, а звіт за потреби замовляють окремо: оцінка БТІ.
Якщо документів немає зовсім
Буває, що вдома немає жодного документа, в архіві БТІ запису не знайшли, а то й сам архів згорів чи лишився на окупованій території. Тоді право спадкодавця підтверджують у суді, і нотаріус підкаже, з якою заявою туди йти. Але спершу перевірте архів: у відділенні за номером +38 096 820 22 29 пояснять, як зробити запит.
Питання і відповіді
Чи обовʼязково робити новий техпаспорт на квартиру для спадщини?
Не завжди. БТІ проводить інвентаризацію під спадщину за запитом нотаріуса, а нотаріус дає його, лише коли в справі бракує даних про квартиру.
Свідоцтво про приватизацію батьків загубилося. Що робити?
Якщо квартиру реєстрували в БТІ до 2013 року, запис може зберегтися в паперовому архіві, і за ним видають довідку про право власності. Коли в архіві нічого немає, нотаріус пояснить, як підтвердити право через суд.
Брат платитиме податок зі спадщини, а я ні. Кому потрібна оцінка?
Оцінка обовʼязкова для того спадкоємця, чия частка оподатковується за ненульовою ставкою. Для нульової ставки закон її не вимагає, тож звіт може знадобитися лише одному з вас.
Я живу за кордоном. Чи треба мені бути на обміру квартири?
Ні, якщо замовником є інший спадкоємець або ваш представник: обстеження проходить у присутності замовника чи уповноваженої ним особи. Договір з БТІ теж можна підписати через представника.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012
- Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (ст. 7)
- Мінʼюст: що робити, якщо право власності на житло зареєстроване лише на папері в БТІ (03.12.2025)