Документи для продажу квартири
Оновлено
Коротка відповідь
Для продажу квартири нотаріусу потрібні паспорти сторін і документ про право власності продавця або запис у Державному реєстрі речових прав. Якщо квартиру оформили в БТІ до 2013 року і в реєстрі її немає, додається документ, що підтверджує ту реєстрацію, зокрема відомості паперового архіву БТІ. Технічну інвентаризацію перед продажем власник замовляє за бажанням, щоб заздалегідь звірити площу з документами.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Найчастіше квартиру продають, коли покупець уже знайдений і завдаток обговорено. Саме тоді зʼясовується, що свідоцтво про право власності видане ще в 1990-х роках, план у старому техпаспорті не схожий на нинішню квартиру, а сам власник живе в іншому місті чи за кордоном. Нижче про те, як підготуватися, щоб угода не зупинилася в кабінеті нотаріуса.
Почніть з документа про право
Покажіть нотаріусу той папір, з якого почалося ваше право: свідоцтво про приватизацію, договір купівлі чи дарування, свідоцтво про спадщину. Якщо квартира відтоді не змінювала власника і право оформлене до 2013 року, у Державному реєстрі речових прав його, найімовірніше, немає. Тоді до свідоцтва нотаріус долучає документ, що підтверджує реєстрацію права в БТІ (Порядок вчинення нотаріальних дій, глава 2 розділу II). Право від цього не слабшає, просто потрібне ще одне підтвердження. Довідку про право власності замовляйте до того, як призначите день підписання, а не в той самий тиждень.
Площа в документах і в натурі
Покупець, а ще частіше його банк, звіряє площу і планування з тим, що бачить у квартирі. Перенесені перегородки, кухня, обʼєднана з кімнатою, засклений і утеплений балкон: на кожне таке питання доведеться відповідати. Серед підстав для технічної інвентаризації закон називає і просте бажання власника (стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»), тож перед продажем обмір покаже справжній стан квартири раніше, ніж це зробить покупець. Чи вимагатиме свіжий технічний паспорт на квартиру саме ваша угода, спитайте в нотаріуса або в банку покупця. Техпаспорт описує квартиру, а не те, кому вона належить.
Якщо перегородки переносили без документів, обмірник це зафіксує. Краще знати про це до оголошення про продаж.
Якщо ви не можете приїхати
Продавці, які вже переїхали, часто діють через представника. Договір на технічну інвентаризацію може укласти уповноважена особа, і обстеження теж проходить у присутності замовника або уповноваженої ним особи (Порядок технічної інвентаризації, пп. 6 і 8). Залиште представнику ключі від усіх кімнат, комори й балкона: за фотографіями чи відео квартиру не обстежують. Яка довіреність потрібна на сам продаж, скаже нотаріус, що посвідчуватиме договір.
Податок продавця
Посвідчуючи продаж, нотаріус перевіряє, чи сплачено податок на доходи фізичних осіб з ціни договору, але не нижче оціночної вартості квартири, у випадках, які визначає стаття 172 Податкового кодексу. Дарування резиденту з цієї вимоги виключене. Чи платите податок саме ви і чи потрібна оцінка, нотаріус скаже, коли перегляне ваші документи; звіт можна замовити окремо на сторінці оцінка БТІ.
Що зʼясувати до дзвінка
- Право записане в Державному реєстрі чи лише в архіві БТІ.
- План у старому техпаспорті збігається з квартирою чи ні.
- Хто підписуватиме договір з БТІ: ви або ваш представник.
Маючи ці відповіді, у відділенні одразу підкажуть, що замовити саме для вашої угоди.
Питання і відповіді
Чи обовʼязковий техпаспорт для продажу квартири?
Серед випадків обовʼязкової технічної інвентаризації продажу немає, її замовляють за бажанням. Але нотаріус чи банк покупця можуть попросити актуальні дані про площу, тож спитайте їх заздалегідь.
Квартиру приватизували в 1990-х, у Дії її немає. Чи можна продати?
Так, право, зареєстроване в БТІ до 2013 року, чинне. Нотаріус лише попросить документ, що підтверджує ту реєстрацію, наприклад довідку з паперового архіву БТІ.
Я за кордоном. Хто відкриє квартиру для обміру?
Ваш представник за довіреністю: він може і підписати договір з БТІ, і бути присутнім під час обстеження. Головне, щоб у нього був доступ до всіх приміщень.
Я дарую квартиру сину. Чи потрібна оцінка?
Для дарування резиденту нотаріус не вимагає документа про податок з оціночної вартості: ця вимога стосується продажу, міни та інших угод з переходом права. Чи потрібна оцінка з інших причин, уточніть у нотаріуса.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012