Документи для продажу дачі або садового будинку
Оновлено
Коротка відповідь
Для продажу або дарування дачі нотаріусу потрібні паспорти сторін і документ, що посвідчує право власності на садовий будинок, а якщо право вже є в Державному реєстрі речових прав, сам документ не подається. Якщо продаж оподатковується, додається документ про сплату податку, обчисленого не нижче оціночної вартості. БТІ на замовлення власника проводить технічну інвентаризацію і видає довідку з архіву про права, зареєстровані до 2013 року.
До нотаріуса
До БТІ (для технічної інвентаризації)
Зверніть увагу
- Якщо фактичний обʼєкт відрізняється від документів, технічна інвентаризація зафіксує фактичний склад і площу; роботи, виконані з порушенням законодавства у сфері будівництва, виконавець зобовʼязаний внести до Реєстру будівельної діяльності (Порядок № 488, п. 5, 12)
Що виготовляє БТІ
- Технічна інвентаризація і технічний паспорт: склад, фактична площа, обʼєм і технічний стан обʼєкта на дату обстеження, з внесенням до Реєстру будівельної діяльності (Закон № 3038, ч. 1, 4 ст. 39-3; Порядок № 488, п. 1, 11)
- якщо право оформлене до 2013 року і його немає в Державному реєстрі: довідка про право власності: відомості паперового архіву БТІ про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (Порядок № 1127, п. 53)
Хто продає дачу і на чому зупиняється угода
Дачу в садовому товаристві під Києвом зазвичай продають після спадщини, після переїзду або коли родина вже облаштувалася в іншому місці. Покупці часто шукають будинок, щоб жити в ньому постійно, тому дивляться на документи уважніше, ніж десять років тому: питають про рік будівництва, про ділянку, про те, чи збігається план із тим, що вони бачать на місці. Краще мати відповіді до першого показу, ніж шукати їх у кабінеті нотаріуса. Угода найчастіше гальмує не через ціну, а через папери: будинок оформлений на покійного родича, право зареєстроване лише на папері до 2013 року або на руках є тільки членська книжка товариства.
Право на садовий будинок і документи на ділянку
Для дачі нотаріус хоче бачити договір, за яким будинок колись купили, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину або рішення суду; членська книжка садового товариства такого документа не замінює (Порядок вчинення нотаріальних дій). Якщо садовий будинок оформлювали в БТІ до 1 січня 2013 року і в Державному реєстрі його немає, знадобляться відомості паперового архіву БТІ (Порядок № 1127). Мінʼюст нагадує, що такі права чинні.
Окремо перевірте документи на земельну ділянку: дача стоїть на землі, і будинок та ділянка нерідко оформлені в різні роки й різними документами. Якщо є лише членська книжка, стаття про переведення дачі в житловий будинок радить спершу оформити право власності на будинок.
Чи потрібен технічний паспорт
Закон не робить технічну інвентаризацію обовʼязковою для продажу: власник може замовити її за власним бажанням (ст. 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). На дачі це має сенс, якщо будинок утеплювали, добудовували веранду чи мансарду і старий план уже не схожий на те, що стоїть на ділянці. Технічний паспорт фіксує склад, площу і стан будинку на дату обстеження, але право власності він не підтверджує. Чи потрібен він саме для вашої угоди, уточніть у нотаріуса.
Що зробити до візиту до нотаріуса
- Порівняйте прізвища, адресу і площу в документах на будинок і на ділянку.
- Якщо право оформлене до 2013 року, замовте довідку про право власності заздалегідь, щоб не відкладати підписання.
- Спитайте нотаріуса, чи оподатковується ваш продаж. Якщо так, знадобиться довідка про оціночну вартість або звіт про оцінку; при даруванні резиденту документ про сплату податку не вимагається.
- Для інвентаризації забезпечте доступ до всіх приміщень і будівель: обстеження лише за фото не допускається.
- Якщо будинок оформлений на кількох людей, домовтеся з усіма співвласниками до призначення дати угоди.
Чи підходять ваші документи, можна уточнити телефоном +38 096 820 22 29 до приїзду.
Питання і відповіді
Чи можна продати дачу, якщо є лише членська книжка садового товариства?
Нотаріус посвідчує договір за документом, що посвідчує право власності, або за даними Державного реєстру. Тому спершу потрібно оформити право власності на будинок.
Чи обовʼязковий новий техпаспорт для продажу дачі?
Закон дозволяє власнику замовити технічну інвентаризацію за власним бажанням, але не робить її обовʼязковою для продажу. Чи потрібен техпаспорт для вашої угоди, уточніть у нотаріуса.
Садовий будинок оформлювали в БТІ у 2005 році, у Дії його не видно. Покупець вагається, що робити?
Покажіть покупцеві старе свідоцтво: право, зареєстроване в БТІ до 2013 року, чинне. Нотаріусу знадобляться відомості паперового архіву БТІ, тож довідку з архіву краще замовити ще до призначення дати угоди.
Переоформлюю дачу на дочку дарчою. Треба платити за звіт оцінювача?
Порядок вчинення нотаріальних дій не вимагає документа про сплату податку для дарування резиденту, тож звіт для цього не потрібен. Чи знадобиться оцінка з іншої причини, скаже нотаріус.
Джерела
- Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою КМУ № 488 від 12.05.2023
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 39-3, розділ V)
- Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, постанова КМУ № 1127 від 25.12.2015
- Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, наказ Мінʼюсту № 296/5 від 22.02.2012
- Мінʼюст: що робити, якщо право власності на житло зареєстроване лише на папері в БТІ (03.12.2025)