Узаконення самобуду за будівельною амністією: умови і кроки

У Київській області багато будинків, зведених у 1990 і 2000 роках без дозволу на будівельні роботи: дачі, що стали постійним житлом, будинки на присадибних ділянках, господарські будівлі. Для частини з них закон передбачає спрощене прийняття в експлуатацію, яке зазвичай називають «будівельною амністією». Нижче: хто під неї підпадає, які документи подають і де найчастіше виникають проблеми.

Що каже закон

Норма записана в пункті 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Орган державного архітектурно-будівельного контролю безоплатно, протягом 10 робочих днів з дня подання заяви, за результатами технічного обстеження приймає в експлуатацію об’єкти класу наслідків СС1, збудовані без дозвільного документа на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

Механізм розписано в Порядку, затвердженому наказом Мінрегіону №158 від 03.07.2018. Він замінив попередній наказ №79 від 2015 року і діє в редакції 2023 року. За цим Порядком прибудова до будинку входить у саме поняття житлового, садового чи дачного будинку. Станом на 09.11.2026 і пункт 9, і наказ №158 чинні на zakon.rada.gov.ua.

Умови, які треба перевірити

1. Рік будівництва. Його зазначають у декларації, і він має узгоджуватися з технічним паспортом. За достовірність даних відповідає замовник (пункт 4 розділу III Порядку), тому старі абриси, плани з архіву БТІ чи довідки варто мати під рукою.
2. Площа. До 500 кв. м загальної площі для будинку і окремо до 500 кв. м для господарських будівель.
3. Земельна ділянка. Замовником Порядок називає особу з правом власності чи користування ділянкою відповідного цільового призначення, на якій стоїть об’єкт.
4. Клас наслідків СС1. Приватні житлові, садові і дачні будинки зазвичай належать саме до нього.

Технічне обстеження під час інвентаризації

Для будинку до 500 кв. м включно і господарської будівлі до 100 кв. м включно окремий звіт не складають. Експерт з технічної інвентаризації проводить лише попередній, візуальний етап обстеження і вносить відомості про можливість чи неможливість надійної та безпечної експлуатації до Реєстру будівельної діяльності (пункт 5 розділу II Порядку №158). У технічному паспорті з’являється відповідна відмітка.

Господарська будівля площею понад 100 кв. м потребує повного технічного обстеження: його проводить сертифікований виконавець, а звіт створюється лише в Реєстрі будівельної діяльності з кваліфікованим електронним підписом (пункт 4 розділу II).

Сама технічна інвентаризація перед прийняттям таких об’єктів обов’язкова за пунктом 4 частини другої статті 39-3 Закону. Її проводять за Порядком технічної інвентаризації, затвердженим постановою КМУ №488, а документи формуються в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Обстеження лише за фотографіями чи кресленнями обидва порядки забороняють, тож виконавець приїде на місце.

Покроково

1. Перевірка умов. Звірте рік, площу і призначення ділянки. Якщо сумніваєтесь, розберіть документи на консультації щодо введення в експлуатацію.
2. Технічна інвентаризація. Замовте технічну інвентаризацію житлового будинку або садового чи дачного будинку. Результат: техпаспорт з відміткою про обстеження.
3. Декларація. Заповніть декларацію за формою з додатка до Порядку №158 і подайте її до органу архітектурно-будівельного контролю за місцем об’єкта: через ЦНАП, через електронний кабінет чи портал Дія або рекомендованим листом з описом вкладення до ЦНАП. До паперової декларації додають копію документа на земельну ділянку і копію техпаспорта, відомості про який є в Реєстрі будівельної діяльності. В електронній формі копії не додають, а лише зазначають реквізити.
4. Реєстрація. Орган перевіряє повноту даних і вносить декларацію до реєстру протягом десяти робочих днів. Датою прийняття в експлуатацію вважається дата реєстрації декларації (пункт 8 розділу III).
5. Право власності. Зареєстрована декларація є підставою для договорів на воду, газ і електроенергію та для реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав (пункт 9 розділу III).

Типові спірні ситуації

Частину будинку добудовано після 2015 року. Амністія стосується об’єктів, збудованих у вказаний період. Пізніша прибудова під пункт 9 не підпадає, і її доведеться оформлювати окремо. Як діяти з такою прибудовою, пояснюємо у статті добудова не в документах.

Призначення ділянки не збігається з будинком. Закон вимагає ділянку відповідного цільового призначення. Перевірте вид використання в документах на землю ще до замовлення інвентаризації, бо техпаспорт не вирішить питання з призначенням землі.

Площа трохи більша за 500 кв. м. Межа в законі чітка, тож спрощена процедура такому будинку не підходить.

Будинок є в документах, але техпаспорт старий. Порядок №158 приймає техпаспорт, складений раніше, лише якщо до Реєстру будівельної діяльності внесено відомості про можливість безпечної експлуатації. Без цього знадобиться нова інвентаризація.

Якщо амністія не підходить

Будинок, зведений без дозволу після 9 квітня 2015 року, на ділянці не за призначенням або з істотними порушеннями будівельних норм, є самочинним будівництвом за статтею 376 Цивільного кодексу. Особа, яка його звела, права власності не набуває, і визнати право може лише суд. Після рішення суду об’єкт приймають в експлуатацію за окремою формою декларації (додаток 5 до Порядку №461), про це у статті Декларація про готовність до експлуатації.

Вартість і строк інвентаризації в Київському обласному БТІ: [ціна уточнюється], [термін уточнюється]. Усі шляхи оформлення зібрано в розділі Будівництво і узаконення, а запитання щодо вашого будинку можна поставити за номером +38 096 820 22 29.