Технічний паспорт на нерухомість: що це, коли потрібен і як його отримати

Технічний паспорт знадобиться у багатьох справах з нерухомістю: введення будинку в експлуатацію, реєстрація права власності на новий об’єкт, поділ будинку, продаж після перепланування. У цьому розділі Київське обласне БТІ пояснює, що це за документ, що в ньому має бути і коли його вимагає закон. Станом на листопад 2026 року правила визначають стаття 39-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений постановою Кабінету Міністрів №488 від 12.05.2023.

Що таке технічний паспорт

Порядок проведення технічної інвентаризації визначає технічний паспорт як документ, що складається з текстових і графічних матеріалів про склад, фактичну площу, об’єм і технічний стан об’єкта нерухомого майна. Його виготовляють на підставі матеріалів технічної інвентаризації на дату її проведення.

Тобто техпаспорт фіксує стан об’єкта на конкретний день. Якщо після цього ви добудували веранду, переобладнали горище або об’єднали кімнати, документ уже не описує об’єкт таким, яким він є.

Сама технічна інвентаризація, за частиною першою статті 39-3 Закону, це комплекс робіт для визначення складу, фактичної площі, об’єму, технічного стану або змін цих характеристик за певний період. За її результатами виготовляють інвентаризаційну справу, матеріали технічної інвентаризації і технічний паспорт.

Що містить технічний паспорт

Пункт 11 Порядку перелічує обов’язкові відомості:

• інформація про замовника і виконавця;
• реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності;
• ідентифікатор об’єкта;
• адреса об’єкта;
• основні конструктивні елементи, узагальнена інформація про технічний стан, наявність інженерних систем, рік будівництва;
• графічні матеріали: схематичний план і плани поверхів;
• експлікація до графічних матеріалів.

Для квартир, кімнат у гуртожитках і нежитлових приміщень усередині будівлі схематичний план з експлікацією до нього до техпаспорта не додають.

На які об’єкти роблять техпаспорт

Пункт 4 Порядку містить перелік об’єктів, які підлягають технічній інвентаризації. Серед них:

• житлові будинки квартирного типу і квартири;
• житлові будинки садибного типу (приватні будинки);
• садові та дачні будинки;
• гаражі, паркінги і машино-місця, якщо вони є самостійним об’єктом нерухомості;
• нежитлові приміщення і групи нежитлових приміщень, якщо вони є самостійним об’єктом нерухомості;
• виробничі будівлі, будівлі громадського і сільськогосподарського призначення;
• господарські будівлі, які не є приналежністю до садибного, дачного або садового будинку;
• об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт;
• об’єкти, що утворилися внаслідок поділу, об’єднання або виділу частки.

Коли технічна інвентаризація обов’язкова

Частина друга статті 39-3 Закону називає випадки, коли технічну інвентаризацію проводять:

Для державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості технічна інвентаризація не вимагається. Це окремо записано в тій самій статті.

Буває, що свіжий техпаспорт просять банк, нотаріус або покупець, хоча закон для угоди цього прямо не вимагає. Це їхня практика, а інвентаризацію тоді проводять як «інший випадок за бажанням замовника».

Хто має право виготовляти техпаспорт

За статтею 39-3 Закону технічну інвентаризацію проводить юридична особа або фізична особа підприємець, у складі яких працює хоча б один відповідальний виконавець, що пройшов професійну атестацію і отримав кваліфікаційний сертифікат на роботи з технічної інвентаризації.

Перед укладенням договору можна попросити виконавця назвати фахівця, який підписуватиме документи, і номер його кваліфікаційного сертифіката.

Електронний і паперовий техпаспорт

Основна форма техпаспорта тепер електронна: результати технічної інвентаризації оформлюють з використанням Реєстру будівельної діяльності, який є складовою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Паперовий примірник, за пунктом 8 Порядку, виготовляють лише тоді, коли цього бажає замовник.

Електронна форма має наслідок, про який варто знати: якщо під час інвентаризації виявлено будівельні роботи без дотримання вимог законодавства, виконавець вносить ці відомості до того самого реєстру (пункт 12 Порядку).

Первинна і повторна інвентаризація

Пункт 5 Порядку розрізняє два види:

• первинна проводиться вперше, наприклад для нового будинку;
• повторна визначає зміни характеристик об’єкта за певний період, наприклад після перепланування чи добудови.

Чи потрібна повторна інвентаризація саме вам і чи має техпаспорт строк дії, пояснюємо в окремій статті скільки діє технічний паспорт.

Строк і вартість

Фіксованого строку чи ціни закон не встановлює: і частина третя статті 39-3, і пункт 6 Порядку залишають це на домовленість сторін у договорі.

У Київському обласному БТІ вартість для вашого об’єкта: [ціна уточнюється]. Строк: [термін уточнюється].

Що змінилося з 2023 року

До грудня 2023 року діяла Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації, затверджена наказом Держбуду №127 від 24.05.2001; з 11.12.2023 вона нечинна. Тепер роботи ведуть за статтею 39-3 Закону і постановою КМУ №488, а сам техпаспорт став електронним документом у Реєстрі будівельної діяльності. Посилання на наказ №127 як на діючий документ означає, що інформація застаріла.

Як замовити техпаспорт у Київському обласному БТІ

1. Зателефонуйте за номером +38 096 820 22 29.
2. Підготуйте документи на землю і на об’єкт. Детальний перелік є у статті як замовити технічний паспорт.
3. Укладіть договір: у ньому визначать строк, ціну і дату виїзду фахівця.
4. Будьте на місці під час обстеження самі або направте уповноважену особу і забезпечте доступ до всіх приміщень.
5. Отримайте технічний паспорт; паперовий примірник лише якщо ви про нього попросили.

Документи приймають у головному офісі в Броварах і у відділеннях Київського обласного БТІ; адреси є на сторінці відділень.